ორგანიზაცია „ახალგაზრდა ადვოკატები“ აგრძელებს საკითხზე შეფასებას, რომელიც თბილისის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმის დამტკიცებისა და ქალაქის სხვადასხვა ფუნქციურ ზონებად დაყოფის შედეგად, კონკრეტულ უძრავ ნივთებზე საკუთრების უფლების შეზღუდვის საკითხს შეეხება. საკითხის შესწავლა აჩვენებს, რომ მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმით განსაზღვრული შეზღუდვები, რეალურად, არ მოხსნილა და მესაკუთრეები კვლავ იგივე პრობლემის წინაშე დარჩნენ - დღემდე არ ხდება მათი საკუთრების უფლებით სარგებლობა და თავისუფალი გამოყენება.

„ახალგაზრდა ადვოკატების“ განცხადებით, მნიშვნელოვანია მოხდეს თბილისის მერიის რეალური პოზიციის დაფიქსირება, რათა დადგინდეს ქალაქისათვის აღნიშნული გენგეგმის შედეგები და მისი გავლენა კერძო პირთა უფლებებსა თუ კანონიერ ინტერესებზე. თბილისის მერია დღემდე უპასუხოდ ტოვებს კითხვებს, რომელიც ორგანიზაციის მხრიდან დაისვა: მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმით დადგენილი შეზღუდვების მიუხედავად, აქვთ თუ არა შესაძლებლობა უძრავი ნივთის მესაკუთრეებს ინდივიდუალურ შემთხვევებში, საგამონაკლისო წესით, განახორციელონ სამშენებლო, ინფრასტრუქტურული თუ სხვა სახის სამუშაოები და რა ფორმით, გენგეგმის თანახმად, ქალაქის რეკრეაციულ თუ სხვა ზონებად დაყოფის შედეგად, იზღუდება თუ არა საკუთრების უფლება და თუ იზღუდება, საკუთრების უფლების შეზღუდვის კანონით გათვალისწინებულ რომელ კონკრეტულ სამართლებრივ ფორმასთან გვაქვს საქმე, რა სამართლებრივი მექანიზმი არსებობს, რომელიც აკომპენსირებს მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმით განპირობებულ საკუთრების უფლების სავარაუდო შეზღუდვის შემთხვევებს, რა არის ზონალური შეთანხმება და რა წინაპირობებს მოიცავს იგი - სტატისტიკა, თუ რამდენმა პირმა მომართა მერიას აღნიშნული მოთხოვნით და რა რაოდენობის განცხადება დაკმაყოფილდა, ეთქვა უარი ან დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ, შესაძლებელია თუ არა გენგეგმის პირბებით უფლებრივად შეზრუდული უძრავი ნივთის სხვა ალტერნატიულ ქონებაზე გადაცვლა და თუ შესაძლებელია, რა პირობებით, როგორია სტატისტიკა: რამდენმა პირმა მიმართა უძრავი ნივთის სხვა ანალოგიური ქონებით გადაცვლის მოთხვნით სახელმწიფოს და რა ოდენობის მოთხოვნა იქნა დაკმაყოფილებული ან უარყოფილი ან ნაწილობრივ დაკმაყოფილებული, შესაძლებელია თუ არა უძრავი ნივთის კონკრეტული ფუნქციური ზონის ფარგლებში მოხვედრისა და მესაკუთრის უფლების შეზღუდვის შედეგად, ქონების სახელმწიფოს საკუთრებაში გადაცემა და სანაცვლოდ მესაკუთრის ფულადი კომპენსირება, თუ შესაძლებელია, რა წინაპირობები არსებობს ამისათვის, რა წესით ხდება ანაზღაურება და როგორია სტატისტიკა: რამდენმა პირმა მიმართა ამ მოთხოვნით მერიას და რამდენი მოთხოვნა დაკმაყოფილდა ან რამდენ შემთხვევაში ეთქვა უარი განმცხადებელს. ორგანიზაციას მხოლოდ თბილისის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმიდან წარმოშობილი დავების (აქტის გამოცემაზე, აქტის გაუქმებაზე, კომპენსაციის გადახდაზე, სხვა) შესახებ მიეწოდა ინფორმაცია. ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის მერიის იურიდიული საქალაქო სამსახურის ინფორმაციით, 2020 წლის ივლისის თვის მდგომარეობით, ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის მერია სასამართლოში მიმდინარე 56 საქმეზეა მხარე.

ორგანიზაცია აღნიშნავს, რომ ნებისმიერი ქალაქის მმართველი ორგანოსათვის ბუნებრივია მნიშვნელოვანია ქალაქის განვითარების ისეთი სტრატეგიული გეგმის შემუშავება, რომელიც ხელს შეუწყობს მის სრულფასოვან განვითარებას. აღნიშნული გულისხმობს სხვადასხვა მოქმედებათა ერთობლიობას, ეს იქნება: სატრანსპორტო, საგზაო, სარეკრიაციო, სამშენებლო თუ ა.შ. თუმცა, ბუნებრივია, ნებისმიერი განსახორციელებელი პროექტის მთავარი მიზანია ქალაქის მოსახლეობისთვის უსაფრთხო საცხოვრებელი გარემოს შექმნა. ნებისმიერი შეზღუდვის მიზანი და უმაღლესი ღირებულება არის სწორედ ის მოსახლეობა, რომელიც მთელი ამ სერვისით სარგებლობს ან ისარგებლებს მომავალში. სწორედ ამ რეალობის გათვალისწინებით, მიწათსარგებლობის გენერალურმა გეგმამ პირდაპირ შეზღუდა მოქალაქეთა ცალკეული ჯგუფის უფლებები თუ კანონიერი ინტერესები. უძრავი ქონების მესაკუთრეთათვის მნიშვნელოვანი სამართლებრივი პრობლემა განაპირობა მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმის შემუშავებამ, რომელმაც ერთმნიშვნელოვნად დაარღვია საკუთრების უფლების არსი. შესაბამისად, ორგანიზაციამ შეისწავლა გენგეგმის მიზანი, საფუძველი, შეზღუდვის მართლზომიერება და, რაც მთავარია, ქალაქის აღმასრულებელი ხელისუფლების ორგანოს კეთილსინდისიერების საკითხი.

მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმით განისაზღვრა დასახლებათა ტერიტორიების გამოყენების (მიწათსარგებლობის) და განაშენიანების ძირითადი პარამეტრები, კეთილმოწყობის,  გარემოსა და უძრავი კულტურული მემკვიდრეობის დამცავი სივრცით-ტერიტორიული პირობები, საინჟინრო, სატრანსპორტო და სოციალური ინფრასტრუქტურის, ასევე ეკონომიკური განვითარების სივრცითი ასპექტები და განსახლების ტერიტორიული საკითხები. არსებული ცვლილებების შედეგად, განისაზღვრა ქალაქის განაშენიანების კონტური - ერთგვარი ზღვარი, რომლის მიღმა დაუშვებელია მიწის ნაკვეთის სამშენებლო თვალსაზრისით გამოიყენება. აღსანიშნავია, რომ თავდაპირველად, აღნიშნული პროექტი წარმოადგენდა ერთგვარ დროებით შემზღუდველ აქტს, რომლის მოქმედების ფარგლებში მუნიციპალიტეტს უნდა მოეხდინა შესაბამისი კვლევების განხორციელება, ქალაქის მიზნობრივი განვითარებისათვის არსებულ აუთვისებელ ტერიტორიებზე საკანალიზაციო სისტემის, ქუჩებისა თუ ა.შ. უზრუნველყოფა. თუმცა, რეალურად, არავითარი ზემოთ ხსენებული ქმედება არ განხორციელებულა და შედეგად მივიღეთ მხოლოდ დაზარალებული კერძო მესაკუთრეები. მერიის პოზიციის თანახმად, მოცემულ და მიმდებარე ტერიტორიებზე წარმოქმნილი ქაოტური რეგისტრაციების შედეგად ფიქსირდება მოუწესრიგებელი გეგმარებითი სტრუქტურა, მისასვლელი გზებისა და საზოგადოებრივი სივრცის არ მქონე არეალი. აშკარაა, რომ 2014 წლიდან შეზღუდულ არეალებში არანაირი მისასვლელი გზებისა თუ საზოგადოებრივი სივრცის განმსაზღვრელი ოფიციალური კვლევა არ ჩატარებულა, რასაც ადასტურებს კიდეც შესაბამისი რუკის არ არსებობა. მეტიც, იმისათვის რომ მოქალაქემ მოითხოვოს საგამონაკლისო წესით, ზონალური შეთანხმების საფუძველზე, ნაკვეთის სამშენებლო სამუშაოების განსახორციელებლად ვარგისიანობის დადგენა, მან თავადვე, საკუთარი ხარჯებით უნდა უზრუნველყოს არეალის შესაბამისი კვლევა: დაიქირაოს სპეციალისტი, აწარმოოს შესაბამისი სამუშაოები და ა.შ. სწორედ კვლევასა და სწორი გეგმარებითი სტრუქტურის შემუშავების მიზანს წარმოადგენდა არსებული დროებითი შეზღუდვები, თუმცა, ნაცვლად ქალაქის სწორი განვითარებისთვის ზრუნვისა, მივიღეთ მუნიციპალიტეტის უმოქმედობა.

ხსენებული დოკუმენტით, დადგინდა ქალაქ თბილისის მასშტაბით 12 ტერიტორიული არეალი, რომლის ფარგლებშიც შეიზღუდა ტერიტორიის მიზნობრივი განვითარება. რასაკვირველია აღნიშნულ ტერიტორიას ჰყავდა და ჰყავს კიდეც მესაკუთრეები - ფიზიკური თუ იურიდიული პირები, რომლებსაც კონკრეტულ უძრავ ნივთებზე გააჩნიათ საკუთრების უფლება. მაშასადამე, გენგეგმის მოქმედებამდე, აღნიშნულ პირებს ჰქონდათ ტერიტორიის  ფლობის, სარგებლობისა თუ განკარგვის შესაძლებლობა. ამავდროულად, მნიშვნელოვანია აღნიშნულ იქნას ის ფაქტიც, რომ 12 არეალის შეზღუდვასთან ერთად, განისაზღვრა სწორედ ქალაქის განაშენიანების კონტურის მდებარეობაც. ამდენად, შეზღუდული ტერიტორიების ნაწილის მიზნობრივი განვითარება შეიზღუდა ორმაგად, როგორც ფუნქციური თვალსაზრისით, აგრეთვე, მიენიჭათ განაშენიანების კონტურს მიღმა არსებულ ტერიტორიათა სტატუსი. მთელ ამ შეზღუდვებს, ბუნებრივია, მოჰყვა მიწის მესაკუთრეთა მართლზომიერი პროტესტი. გამომდინარე იქიდან, რომ აღნიშნულ ტერიტორიებზე შეიზღუდა მშენებლობის ნებართვების გაცემის პროცესი, მესაკუთრეებს ამ დოკუმენტით მიადგათ პირდაპირი და უშუალო ზიანი. 2014 წლიდან დღემდე, მათ გააჩნდათ მხოლოდ ფორმალური საკუთრების უფლება - მისი სარგებლობისა და განვითარებისა კი - არა.

ორგანიზაცია აღნიშნავს, რომ საკუთრების უფლების შეზღუდვა ლეგიტიმურია მაშინ, როდესაც ხდება კერძო და საჯარო ინტერესების ურთიერთშეჯერება. „სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობის საფუძვლების შესახებ“ საქართველოს კანონის იმპერატიულ მოთხოვნას წარმოადგენს სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობის სფეროში კერძო და საჯარო ინტერესების პროპორციულობის დაცვა. თუ სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობის ღონისძიებები ეწინააღმდეგება საჯარო ინტერესებს, უნდა დაისვას მათი შეწყვეტის საკითხი, ხოლო სივრცით-ტერიტორიული დაგეგმვის სფეროში ფიზიკურ და იურიდიულ პირთა საქმიანობა შეიძლება შეიზღუდოს იმ შემთხვევაში, თუ იგი ეწინააღმდეგება კანონმდებლობას, საჯარო ინტერესებს, ხელყოფს სხვათა უფლებებს. სწორედ საჯარო ინტერესი - ქალაქის ჯანსაღი, სწორი და მიზნობრივი განვითარება უნდა ამართლებდეს კერძო ინტერესის - საკუთრების უფლების შეზღუდვას. მაგრამ, ბუნებრივია აღნიშნული შემთხვევა არღვევს ბალანსს. ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის მერია, ფორმალურად, ითვალისწინებს მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეთა დარღვეულ უფლებებს და მისი აღმოფხვრის მექანიზმებს მოიაზრებს კიდეც. თავდაპირველად, მესაკუთრე უფლებამოსილია, მოითხოვოს სპეციალური ზონალური შეთანხმება და საგამონაკლისო წესით მოიპოვოს „წართმეული“ მშენებლობის უფლება. მეორე ეტაპია არსებული მიწის ნაკვეთის სხვა ალტერნატიულ მიწის ნაკვეთში გადაცვლა, რაც პრაქტიკული თვალსაზრისით არ ხდება. მესამე ეტაპს კი წარმოადგენს მუნიციპალიტეტის მიერ მიწის ნაკვეთის შესყიდვა, რაც აგრეთვე, პრაქტიკულად არ ხდება. ამდენად, ცხადია, რომ პრობლემის აღმოფხვრის ხსენებული ვარიანტები არის მხოლოდ ფორმალური.

აღნიშნული შეზღუდვები, მცირედი ცვლილებების მიუხედავად, დღემდე მიმდინარეობს. დღემდე საკუთრების უფლებით სრულფასოვნად სარგებლობას მოკლებულია თბილისის მუნიციპალიტეტის კუთვნილ ტერიტორიათა ასობით მესაკუთრე. ობიექტური უკმაყოფილების ფონზე, 2020 წლის 14 ივლისს მიღებულ იქნა საკრებულოს დადგენილება, რომლის თანახმადაც გენგეგმით შეზღუდული 12 ფუნქციური არეალიდან უმრავლესობის  სამშენებლო თვალსაზრისით განვითარება დასაშვებ იქნა ფუნქციური ზონის შესაბამისად, სანიტარული დაცვის/წყალდაცვითი ზონის გათვალისწინებით. ამავდროულად, შეიცვალა არსებული ტერიტორიების ფუნქციური სტატუსიც და მათი უმრავლესობა, ფორმალური თვალსაზრისით, იძლევა სამშენებლო სამუშაოების განხორციელების  შესაძლებლობას. რეალურად, სამშენებლო სამუშაოების განსახორციელებლად გათვალისწინებული შეზღუდვები მოიხსნა (რაც გამოიხატა ტერიტორიის ფუნქციური ზონის ცვლილებით), თუმცა არ შეცვლილა განაშენიანების კონტურის არეალი. ამდენად, მერიის განცხადება იმის თაობაზე, რომ თბილისის მუნიციპალიტეტში მდებარე 12 არეალზე გენგეგმით გათვალისწინებული შეზღუდვები მოიხსნა და მესაკუთრეთა დარღვეული უფლებები აღდგა - არის მიზანმიმართულად მცდარი, არაკეთილსინდისიერი, მიმართულია დაინტერესებულ პირთა შეცდომაში შეყვანისა და მწვავე პროცესის შეძლებისდაგვარად განეიტრალებისკენ.

სამართლებრივად, აღნიშნული ტერიტორიების მნიშვნელოვანი ნაწილი სწორედ გენგეგმის შედეგად მოექცა გაუნაშენებელ არეალში. ცხადია, მხოლოდ ფუნქციური ზონის ცვლილება ვერ მოგვცემს შედეგს. ამისათვის ერთმნიშვნელოვნად საჭიროა განაშენიანების კონტურის არეალის ახალი რეგლამენტირება და ერთიანი, სრულფასოვანი მიდგომის დანერგვა იმ ალტერნატივებთან მიმართებით, რაც საჯარო ინტერესის საფუძვლით დარღვეულ კერძო ინტერესს დააბალანსებს.

ცნობისთვის: „ახალგაზრდა ადვოკატები“ თბილსიის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმის განახლებული დოკუმენტის მონიტორინგის პროცესში 2017 წლის მარტში ჩაერთო. ორგანიზაციამ 2017 წლის 6 აპრილს მონიტორინგის პირველადი შეფასებითი ნაწილი წარმოადგინა და აღნიშნა, რომ თბილისის გენერალური გეგმის განახლებული დოკუმენტი საჯარო ინტერესებს არ პასუხობდა. შესაბამისად, ორგანიზაცია საკითხზე მუშაობას აგრძელებს.