წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების იურიდიულ მნიშვნელობასთან დაკავშირებით, შესაძლოა, სასამართლოს განმარტებითი პრაქტიკა შეიცვალოს, რაც კეთილსინდისიერი შემძენის ინსტიტუტის ხელყოფას და უძრავი ქონების ბაზარზე წარმოუდგენელი რყევების საფუძველი შეიძლება გახდეს. ამჟამად, საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის გადაწყვეტილებაზეა დამოკიდებული, რა შემაჯამებელი დასკვნა ექნება საკითხზე ბოლო ინსტანციის სასამართლოს, რა სამართლებრივ შეფასებას მისცემს ფაქტებს და გარემოებებს, რომელიც არ განსხვავდება არც ერთი იმ პირის სტანდარტული შემთხვევისგან, ვისაც უძრავი ქონების შეძენასთან დაკავშირებით, გაფორმებული აქვს წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება, გადახდილი აქვს ნასყიდობის ფასი, ხელშეკრულება დამოწმებული აქვს სანოტარო წესით, გააჩნია მომავალ ქონებასთან მიმართებით სრული კანონიერი ინტერესი, ქონების გადაცემის მომენტისთვის კი აღმოაჩენს, რომ მშენებელი კომპანია არ ცნობს ხელშეკრულების პირობებს, მისგან წარმოშობილ ვალდებულებებს, ხოლო ქვემდგომი ორი ინსტანციის სასამართლო, ერთმანეთისგან განსხვავებული შეფასებების მიუხედავად, მიიჩნევს, რომ მოქალაქეს კომპანიასთან გაფორმებული გააჩნდა არა - წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება, არამედ ნარდობის ხელშეკრულება და ხელშეკრულებას ბათილ გარიგებად გამოაცხადებს.

„ახალგაზრდა ადვოკატები“ საქართველოს უზენაესს სასამართლოს მოუწოდებს, არ მიიღოს სამოქალაქო სტაბილურობისთვის საფრთხის შემცვლელი გადაწყვეტილება, საქმის გარემოებები ზედმიწევნით განიმარტოს კანონთან შესაბამისობით, პასუხი გაეცეს ქვემდგომი ინსტანციის მოსამართლეების თვითშემოქმედებას, და კეთილსინდისიერი შემძენის ინსტიტუტი არ გახდეს არამყარი, სხვადასხვა მცდარი სამართლებრივი განმარტებების სამიზნე. სწორედ ამ მიზნიდან გამომდინარე, ორგანიზაცია საზოგადოებისთვის საჯაროდ ხდის მოქალაქე ლელა მ.-ს საქმეს, რომელის განხილვაც საერთო სასამართლოების სისტემაში, 2018 წლიდან მიმდინარეობს და აღნიშნული საქმე სასამართლოს ერთგვაროვანი პრაქტიკის ჩამოყალიბებისთვის წარმოადგენს უმნიშვნელოვანესს შემთხვევას, რა დროსაც, ქვემდგომი ორი ინსტანციის მოსამართლეებმა, ნებსით თუ უნებლიეთ, გადაწყვიტეს, რომ განსხვავებული დასკვნები გაეკეთებიათ. ორგანიზაცია, საკითხის პრაქტიკული მნიშვნელობიდან გამომდინარე, საზოგადოებისთვის საჯაროდ ხდის საქმის არსებით დეტალებს.

2016 წლის 1 აპრილის ლ. მ-ს, შპს „ჯი-ემ ჰოლდინგსა“ და პაატა ქონიაშვილს შორის გაფორმდა „თანხობრივი ვალდებულების აღიარების, სოლიდარული ვალდებულების/ თავდებობისა და კრედიტორის მოთხოვნის ეტაპობრივად დაკმაყოფილების შესახებ შეთანხმება“, რომლის საფუძველზეც დასახელებულმა მხარეებმა ლ. მ-ს მიმართ აღიარეს და დაადასტურეს ფულადი თანხის 60 000 აშშ დოლარის მიღება და მოსარჩელის მიმართ ასანაზღაურებელი ვალი.

• 2017 წლის 6 აპრილს შპს „ჯი-ემ ჰოლდინგსა“ და გოჩა პაპიძეს შორის გაფორმდა აღნაგობის ხელშეკრულება. ხელშეკრულების საგანს წარმოადგენდა მესაკუთრე გოჩა პაპიძის საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე მრავალფუნქციური საცხოვრებელი სახლის მშენებლობა. წინამდებარე ხელშეკრულების შესრულების მიზნებისათვის, შპს „ჯი-ემ ჰოლდინგის“ სახელით სრული წარმომადგენლობითი უფლებამოსილება მიენიჭა პაატა ქონიაშვილს შპს „ჯი-ემ ჰოლდინგსა“ და პაატა ქონიაშვილს შორის გაფორმებული მინდობილობის საფუძველზე.
• 2017 წლის 22 აგვისტოს ლ. მ.-ს და შპს „ჯი-ემ ჰოლდინგს“ შორის დაიდო უძრავი ქონების ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულება. მხარეები შეთანხმდნენ, რომ ლ. მ. საკუთრებაში მიიღებდა უძრავ ქონებას, რომლითაც მხარეებს შორის გაიქვითებოდა 2016 წლის 1 აპრილის შეთანხმებით აღიარებული ფინანსური ვალდებულებების მოპასუხეების მხრიდან გადახდა. ქონების მესაკუთრედ დამატებითი ხელშეკრულების საფუძველზე საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში უნდა დარეგისტრირებულიყო ლ. მ. მხარემ აიღო ვალდებულება 2017 წლის დეკემბრის ბოლომდე ლ. მ-ს საკუთრებაში გადასცემოდა ორი დამოუკიდებელი უძრავი ქონება და ორი ავტოფარეხი და მიეწოდა ინფორმაცია აღნაგობის ხელშეკრულების არსებობის თაობაზე.
• 2017 წლის 24 აგვისტოს ლ. მ.-მ განცხადებით მიმართა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და მოითხოვა უფლების წინასწარი რეგისტრაციის წარმოშობა.
• 2017 წლის 19 სექტემბერს, ლ. მ.-ს და შპს „ჯი-ემ ჰოლდინგს“ შორის გაფორმდა უძრავი ქონების კიდევ ერთი წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება, ნასყიდობის ფასმა შეადგინა 13 000 აშშ დოლარი. მოპასუხემ აიღო ვალდებულება ლ. მ-ს საკუთრებაში გადასცემოდა საცხოვრებელი ფართი მიწის ნაკვეთზე მრავალფუნქციური საცხოვრებელი სახლის მშენებარე კორპუსში და მიეწოდა ინფორმაცია აღნაგობის ხელშეკრულების არსებობის თაობაზე. ნასყიდობის საგანი ლ. მ.-ს საკუთრებაში უნდა გადასულიყო დამატებითი ხელშეკრულების საფუძველზე, საჯარო რეესტრში ნასყიდობის საგანზე მყიდველის საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მომენტიდან, რაც უნდა მოეხდინა გამყიდველ მხარეს.
• 2017 წლის 26 ოქტომბერს შპს „ჯი-ემ ჰოლდინგს“, გოჩა პაპიძესა და შპს „ბილდინგ კომპანის“ შორის გაფორმდა კორექტირებული ხელშეკრულება, რომლის პრეამბულაში აღინიშნა, რომ ხელშეკრულების მიზანს წარმოადგენდა აშენებული ფართების მიღება და განაწილება შეთანხმებული წესით. მხარეთა განმარტებით, მათ შორის არსებობდა არა აღნაგობის, არამედ ნარდობის ხელშეკრულება. „ჯი-ემ ჰოლდინგი“ ვეღარ აგრძელებდა სამშენებლო საქმიანობას და გამოთქვამდა თანხმობას აღნაგობის ხელშეკრულების შეწყვეტის შესახებ და მხარეთა შორის არსებული შეთანხმებიდან წარმოშობილი შპს „ჯი-ემ ჰოლდინგის“ უფლება-მოვალეობები გადასცემოდა შპს „ბილდინგ კომპანის“.
• 2017 წლის 30 ოქტომბერს კვლავ გაფორმდა შეთანხმება ხელშეკრულების პირობების განმარტების შესახებ, სადაც კიდევ ერთხელ განიმარტა, რომ აღნაგობის ხელშკრულებიდან წარმოშობილ ვალდებულებებს შპს „ჯი-ემ ჰოლდინგი“ გადასცემდა შპს „ბილდინგ კომპანის“ და მას ეთანხმებოდა გოჩა პაპიძე.
• 2017 წლის 7 ნოემბერს საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული გადაწყვეტილების საფუძველზე, შპს „ბილდინგ კომპანისა“ და გოჩა პაპიძეს შორის გაფორმდა შეთანხმება, რომლის მიხედვითაც გადანაწილდა მშენებარე კორპუსის ფართები.
• 2017 წლის 11 ნოემბერს, შპს „ბილდინგ კომპანისა“ და გოჩა პაპიძეს შორის გაფორმდა შეთანხმება, განაწილდა ფართები და ლ. მ.-ის მიერ ხელშეკრულებით დასახელებული უძრავი ქონება მოექცა მშენებარე „ბ“ ბლოკში, რომლის მესაკუთრეც შპს „ბილდინგ კომპანია“.

კეთილსინდისიერი მოქალაქის მიმართ, ვინაიდან მოპასუხეებმა მოიხსნეს ყოველგვარი სამართლებრივი პასუხისმგებლობა, ლ. მ-მ აღიარებითი სარჩელით მიმართა თბილისის საქალაქო სასამართლოს და მოითხოვა შემდეგი:

- აღიარებულ იქნეს იურიდიული ძალის მქონედ ლ. მ.სა და შპს "ჯი-ემ ჰოლდინგსა" და პაატა ქონიაშვილს შორის დადებული 2017 წლის 22 აგვისტოს უძრავი ქონების ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულება,

- აღიარებულ იქნეს იურიდიული ძალის მქონედ ლ. მ.-სა და შპს „ჯი-ემ ჰოლდინგს" შორის დადებული 2017 წლის 19 სექტემბრის უძრავი ქონების ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულება

- აღიარებულ იქნეს ლ. მ.-ს და შპს "ჯი-ემ ჰოლდინგსა" და პაატა ქონიაშვილს შორის დადებული 2017 წლის 22 აგვისტოს უძრავი ქონების ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულებიდან და ლ. მ.-სა და შპს "ჯი-ემ ჰოლდინგს" შორის დადებული 2017 წლის 19 სექტემბრის უძრავი ქონების ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულებიდან წარმოშობილი ვალდებულებები სამართლებრივი ძალისმქონედ;

- აღიარებულ იქნეს ლ. მ.-ს საკუთრების უფლება თბილისში, სარჩელით მითითებულ მისამართზე, მშენებარე კორპუსის "ბ" ბლოკში სამ საცხოვრებელ ფართსა და ორ ავტოფარეხზე.

„ახალგაზრდა ადვოკატები“ აღნიშნავს, რომ ქვემდგომი ორი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება სამართლებრივ კრიტიკას ვერ უძლებს.

1 2019 წლის 12 აპრილის გადაწყვეტილებით, თბილისის საქალაქო სასამართლო მიიჩნევს, რომ განსახილველ შემთხვევაში, მხარეთა შორის დადებული ხელშეკრულების პირობები შეესაბამება არა აღნაგობას, არამედ ნარდობას. ხელშეკრულება არ შეიცავს აღნაგობისათვის დამახასიათებელ არც ერთ ელემენტს. სასამართლომ სამართლებრივად შეაფასა რა წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების პირობები, მიიჩნევს, რომ ორივე ხელშეკრულება, ასევე არის ნარდობა და არა ნასყიდობა. სახეზე გვაქვს ის სამართლებრივი სურათი, როცა მენარდემ პირველი დამკვეთის (გოჩა პაპიძის) შეკვეთით დასამზადებელ ნაკეთობაზე დადო კიდევ ორი ნარდობის ხელშეკრულება, რომლის საფუძველზე, მეორე დამკვეთთან (ლ. მ.-სთან) იკისრა ვალდებულება, რომ გოჩა პაპიძისათვის დასამზადებელი ნაკეთობიდან კონკრეტული მახასიათებლების მქონე ნივთს დაუმზადებდა და გადასცემდა საკუთრებაში. სასამართლო  მიიჩნევს,  რომ  ამგვარი  შეთანხმება  ნარდობის  ხელშეკრულების  არსს ეწინააღმდეგება. ვინაიდან ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულებები უცილოდ ბათილი გარიგებებია და სამართლებრივ შედეგებს არ წარმოშობდა, ლ. მ.-ის სარჩელის დაკმაყოფილებისათვის არ გააჩნდა მნიშვნელობა იმის დადგენა-შეფასებას, 26.10.2017 წლის კორექტირებული ხელშეკრულებითა და 30.10.2017 წლის დამატებითი შეთანხმებით შპს „ჯი-ემ ჰოლდინგის“ მიერ მესამე პირებთან ნაკისრი ვალდებულებების შესრულება იკისრა თუ არა შპს „ბილდინგ კომპანიმ.“

2 2020 წლის 8 ივლისის განჩინებით, თბილისის სააპელაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ 2017 წლის 6 აპრილს შპს „ჯი-ემ ჰოლდინგსა“ და გოჩა პაპიძეს შორის გაფორმებული ხელშეკრულება სამართლებრივად არა აღნაგობის, არამედ ნარდობის ხელშეკრულებას წარმოადგენდა. შენობის აშენების მიზანი იყო შემდგომში ფართების რეალიზაცია, თუმცა სასამართლომ იქვე ათღნიშნა, რომ ვინაიდან წინამდებარე საქმე შეეხება არა, 2017 წლის 6 აპრილის ხელშეკრულების მონაწილეთა შორის არსებულ შიდა ურთიერთობებს და მათ შორის წარმოშობილ დავის გადაჭრას, არამედ მესამე პირთან - ლ. მ-სთან, დადებულ გარიგებას, უნდა შეფასებულიყო აღნიშნული სამართლებრივი ურთიერთობის მესამე პირებისმიერი აღქმა და მისი სამართლებრივი შედეგები.

სასამართლოს მსჯელობით, მოცემულ შემთხვევაში, საქმის მასალებში წარმოდგენილი დოკუმენტაციით დგინდება, რომ 2017 წლის 6 აპრილს შპს „ჯი-ემ ჰოლდინგსა“ და გოჩა პაპიძეს შორის აღნაგობის ხელშეკრულება გაფორმდა, რომელიც საჯარო რეესტრში დარეგისტრირდა. საქმის განხილვის არცერთ ეტაპზე სადავოდ არ გამხდარა ფაქტობრივი გარემოება მასზედ, რომ წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმებისას შპს „ჯი-ემ ჰოლდინგი“ რეგისტრირებულ მეაღნაგეს, ხოლო გოჩა პაპიძე მიწის ნაკვეთის რეგისტრირებულ მესაკუთრეს წარმოადგენდნენ. სასამართლო მიიჩნევს, რომ მიუხედავად იმისა, თუ რა სამართლებრივი შედეგის დადგომას ისახავდნენ მიზნად გოჩა პაპიძე და შპს „ჯი ემ ჰოლდინგი“, იყო ეს ნარდობა თუ აღნაგობა, აღნიშნული საკითხი მათ შიდა ურთიერთობებს მიკუთვნებული გარემოებაა, ხოლო რეესტრში რეგისტრირებულ უფლებასთან მიმართებით, მესამე პირის ნდობის სტანდარტი დაცვის ღირს ინტერესს წარმოადგენს.

სააპელაციო პალატა დასძენს, რომ საჯარო რეესტრის უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, საჯარო წესრიგისა და სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობის შექმნის გარდა, სწორედ მესამე პირების უფლებათა დაცვას ისახავს მიზნად, რეესტრში ასახული ინფორმაციის შესაბამისად მოქმედებით პირი კეთილსინდისიერად მოქმედების ვარაუდს ქმნის, რაც სამომავლოდ მას შესაძლო პრობლემებისგან იცავს. თუმცა აქვე უნდა აღინიშნოს, რომ საჯარო რეესტრის სისრულის პრეზუმფციით პირი დაცულია კანონიერების ფარგლებში, ანუ მხოლოდ იმ ნაწილში, რა ნაწილშიც რეგისტრირებული უფლების კანონისმიერი დანაწესი იძლევა შესაძლებლობას. მაგალითისთვის, აღნაგობის უფლების რეგისტრაცია მესამე პირს მხოლოდ იმ უფლებამოსილების ფარგლებში დაიცავს, რაც მეაღნაგეს კანონით აქვს მინიჭებული და იგი ვერანაირად ვერ გავრცელდება მესამე პირის წარმოსახვაზე, უფლების არსებობის თაობაზე მოლოდინებზე და ა.შ.

სააპელაციო პალატა მიიჩნევს ფაქტობრივ გარემოებას მასზედ, რომ ლ. მ.-სა და შპს „ჯი-ემ ჰოლდინგს“ შორის დადებული წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებები სამართლებრივად, ძირითადი ხელშეკრულების დადების ვალდებულებას არ წარმოშობდა, თუმცა სასამართლო მსჯელობს, რომ საქმეზე უდავო ფაქტობრივ გარემოებას წარმოადგენს ის გარემოება, რომ 2017 წლის 22 აგვისტოს და 2017 წლის 19 სექტემბრის წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებებით შპს „ჯი-ემ ჰოლდინგმა“ არარეგისტრირებული ფართების სამომავლო განკარგვის ვალდებულება აიღო, რაც მხარეთა მიერ ძირითადი ხელშეკრულების დადების პირობას არ შეესაბამებოდა, ანუ სამოქალაქო კოდექსის 327-ე მუხლის მე-3 ნაწილის საფუძველზე ძირითადი ხელშეკრულების დადების ვალდებულებას ვერ წარმოშობდა, რადგან ბინების განკარგვა მეაღნაგის მხრიდან მესაკუთრის თანხმობაზე იყო დამოკიდებული.

რაც შეეხება შეკითხვას მასზედ, სადავო წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების ნამდვილობისთვის საჭირო იყო, თუ არა გოჩა პაპიძის თანხმობა, სასამართლო მსჯელობს, რომ დადებითი პასუხი უნდა გაეცეს. ამიტომ პალატა მიიჩნევს, რომ იგი საჯარო რეესტრის სისრულის პრეზუმფციის ძალით დაცული ვერ იქნება, ვინაიდან წინარე ხელშეკრულება დადებული იყო ძირითადი ხელშეკრულების დასადებად სავალდებულო ელემენტის - მესაკუთრის თანხმობის გარეშე.

„ახალგაზრდა ადვოკატები“ აღნიშნავს, რომ ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოს განმარტებები არ შეესაბამება იმ რეალობას, რაც საქმის მასალებით არის დადგენილი, ხოლო მესამე პირ - ლ. მ-ს, როგორც მომავალ მესაკუთრესა და კეთილსინდისიერ მყიდველს, მთლიანად აცლის მტკიცების ტვირთსა და სასამართლო თავად აქცევს მოქალაქეს დაზარალებულად.

უწინარესს ყოვლისა, ქვემდეგომი ინსტანციის სასამართლოებმა არ შეაფასეს ლ. მ.-ის, როგორც მომავალი მესაკუთრის უფლების დარღვევის ფაქტი და ლ. მ.-ის, როგორც კეთილსინდისერი შემძენის უფლებები. ამ ფუნდამენტური უფლებების ხელყოფით, საქმეზე დადგა არასწორი და დაუსაბუთებელი გადაწყვეტილება, რაც პირდაპირ კონფლიქტშია უფლების მართლზომიერად განხორციელების პრინციპთან და არ პასუხობს ფუნდამენტურ პრინციპებს - სამართლიანობას, კანონიერებას, სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობას, ნდობაზე დაფუძნებულ გარიგებებსა და სახელშეკრულებო მხარეთა კანონით დაცულ უფლებებსა და ინტერესებს. ასეთი გადაწყვეტილება სახიფათოა სასამართლო პრაქტიკისთვისაც და მთლიანად ძირს უთხრის კეთილსინდისიერი შემძენის ინსტიტუტს. შესაბამისად, გასაჩივრებული განჩინებით წარმოდგენილ ყველა ფაქტობრივ გარემოებას სჭირდება სწორი სამართლებრივი შეფასება და საკასაციო საჩივარი, ამ თვალსაზრისით, არსებითად განსახილველი საქმეა.

სახეზეა მოქალაქე, რომელიც არის კეთილსინდისიერი მხარე, კეთილსინდისიერი მომავალი მესაკუთრე, რომელმაც კეთილსინდისიერების ტესტი სწორედაც დაძლია თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ეტაპზეც, სასამართლოსთვის წარდგენილი უტყუარი მტკიცებულებათა ერთობლიობით, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ამონაწერების ერთობლიობით, დაადასტურა, რომ გარიგებები წარმოიშვა მაშინ, როდესაც არსებობდა კეთილსინდისერი შემძენის ნდობა და შპს "ჯი ემ ჰოლდინგი" ნამდვილად იყო მეაღნაგე, სადავო ხელშეკრულებები გაფორმებულია ამ სამართალ-ურთიერთობის პერიოდში და ფარგლებში, თუმცა სასამართლომ აღნიშნულს არავითარი შეფასება არ მისცა.

ხელშეკრულებები გაფორმებულია 2017 წლის 22 აგვისტოსა და 2017 წლის 19 სექტემბერს, ხოლო ლ. მ.-ის მიერ წარდგენილი დოკუმენტით, ასევე დგინდება, რომ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 30 ოქტომბრის ამონაწერით, აღნაგობის ხელშეკრულების ჩანაწერი გაუქმებულია. აღნიშნულზე მითითებით მხარე აცხადებს, რომ სასამართლოს უნდა შეეფასებინა მესამე პირ ლ. მ.-ის კანონიერი უფლებები და ინტერესები სწორედ სადავო პერიოდისთვის მოპასუხეთა სამართალ-ურთიერთობის ფაქტობრივი საქმიანობის შინაარსიდან გამომდინარე და ის კანონიერი ნდობა, რომელიც ლ. მ.-ს გააჩნდა პრეზუმციის მიმართ. ამასთან, სადავო პერიოდში დადებული წინარე ხელშეკრულებების იურიდიულად მოქმედების ფაქტი მიეჩინა უდავოდ და ეღიარებინა ლ. მ.-ის კანონიერი უფლება საკუთრებაზე, როგორც კეთილსინდისიერი შემძენი მხარის უფლება მომავალ საკუთრებაზე.

ამდენად, ლ. მ.-ს გააჩნდა სრული ლეგიტიმური მოლოდინი მისაღებ მომავალ საკუთრებასთან დაკავშირებით, რაც გამყარებული იქნა წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებების შინაარსით და იმ კანონისმიერი ნდობით, რომელიც არსებობდა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ჩანაწერის სახით. ამასთან, მხარე ყურადღებას შეაჩერებს 2017 წლის 6 აპირლის აღნაგობის ხელშეკრულების შინაარსა და პირობებზე, რომელიც მხოლოდ კონტექსტური სახით იქნა გააზრებული ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოს მხრიდან. კერძოდ, როგორც ცნობილია, ეს ხელშეკრულება ცნობილი იყო ლ.მ.-თვის. ამ ხელშეკრულების პირობა ორივე წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების შემადგენელ ნაწილსაც წარმოადგენდა. მეაღნაგე ანუ შპს "ჯი ემ ჰოლდნგი", ამ ხელშეკრულების თანახმად, ვალდებული იყო მოეხდინა სამშენებლო პროექტის რეგისტრაცია და საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში განშლა და მოეხდინა რეგისტრირებული ფართების რეალიზაცია მესაკუთრესთან ანუ გოჩა პაპიძესთან შეთანხმებით, მესაკუთრე ანუ გოჩა პაპიძე ვალდებული იყო, თავისი მოქმედებით ან უმოქმედობით ხელი არ შეეშალა მშენებლობის პროცესისთვის, ასევე რეგისტრირებული ფართების რეალიზაციის პროცესისთვის. შესაბამისად, ლ. მ. განშლის შემდეგ მიიღებდა წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებით შეთანხმებულ ფართებს, მასთან შპს „ჯი ემ ჰოლდინგი“ გააფორმებდა ნასყიდობის ხელშეკრულებებს.

თბილისის სააპელაციო სასამართლომ დასვა კითხვა, თუ რა მცდელობები არსებობდა ფართების რეგისტრაციისთვის, ლ. მ.-ის დაკმაყოფილებისთვის და იმ შედეგის თავიდან არიდების მიზნით, რომელიც ფართების გადაუცემლობით დადგა, ასევე, რატომ არ გაფორმდა თავიდანვე ძირითადი ნასყიდობის ხელშეკრულება და რატომ გაფორმდა წინაშე ნასყიდობის ხელშეკრულებები, რაზედაც მხარეთა ახსნა-განმარტებით მოისმინა, რომ წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებების გაფორმებას ჰქონდა კონკრეტული სამართლებრივი მიზეზი - დასარეგისტრირებელი ფართების განშლა არ იყო გაკეთებული საჯარო რეესტრში, რაც რეალურად, შემდგომში მოხდა 2017 წლის 7 ნოემბრის მოპასუხეთა გადაწყვეტილების საფუძველზე. შესაბამისად, ამ საფუძვლით, მესამე პირ ლ. მ.-თან გაფორმდა მხოლოდ წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებები.

საქმის განხილვის ეტაპზე გაირკვა, რომ ლ. მ., როდესაც მუდმივად მოითხოვდა პაატა ქონიაშვილისგან ფართების რეესტრში რეგისტრაციას, პასუხად ღებულობდა, რომ არც გოჩა პაპიძე იმყოფებოდა საქართველოში, მალე დაბრუნდებოდა და ხელშეკრულებით ნაკისრი პირობები შესრულდებოდა. შპს "ჯი ემ ჰოლდინგი" აღნიშნულს ტექნიკური ხასიათის დაყოვნებად ხსნიდა. მოპასუხეს შედავება არ წარმოუდგენია იმის შესახებაც, რომ ლ. მ., საკითხის გარკვევის მიზნით, ნამდვილად გამოცხადდა შპს "ჯი ემ ჰოლდინგის" ოფისში, სადაც გოჩა პაპიძის საქართველოში არყოფნის შესახებ მიაწოდეს ინფორმაცია. მიუხედავად შექმნილი მდგომარეობისა, ლ.მ.-ს არც ერთხელ არ გასჩენია მოლოდინი იმის შესახებ, რომ რაიმე ფორმით მოპასუხეები არაკეთილსინდისიერ ქმედებებს მიმართავდნენ. მეტიც, მიმდინარეობდა რა მშენებლობის პროცესი, რაც საჯაროდ ხილული იყო დავის მონაწილე ყველა მხარისთვის. ლ. მ.-ც არაერთხელ გამოცხადებულა ადგილზე და საკუთარი თვალით დარწმუნებულა მშენებლობის მიმდინარეობაში. ამ რეალობაზე მეტყველებს ფაქტობრივად, ერთი თვის ინტერვალში ორი სადავო წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმება. ეს მეტყველებს იმაზე, რომ არც მეაღნაგე და არც მესაკუთრე, ლ. მ.-ის მიმართ გადასაცემი ფართების მიმართ, მეორე ხელშეკრულების დადების მომენტისთვის, სადაც ნაღდი ანგარიშსწორებით მოხდა 130000 აშშ დოლარის გადაცემა, უარს არ გამოთქვამდა.

შესაბამისად, 2017 წლის 19 სექტემბრის ხელშეკრულება ამ მოლაპარაკებების, მოლოდინებისა და მხარეთა შორის განსაკუთრებული ნდობის პირდაპირი გამომხატველია. სხვა შემთხვევაში, ლ. მ, ცხადია, ხელს არ მოწერდა ხელშეკრულებას და ნაღდი ანგარიშსწორებით, განსაკუთრებით შპს "ჯი ემ ჰოლდონგს" არ გადასცემდა სოლიდურ თანხას. ამიტომაც, ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოების მხრიდან იმ მსჯელობის ხაზი, რომელიც სადავო ხელშეკრულებების იურიდიულად ძალისმქონედ გამორიცხვის დასაბუთებას შეეხება, უკიდურესად მცდარია და არ ასახავს მხარეთა შორის სრულ ფაქტობრივ და სამართლებრივი ურთიერთობების დადგენილ გარემოებებს. წინააღმდეგობაშია "ლეგიტიმური მოლოდინის" ცნებასთან და ხელყოფს ლ. მ.-ს, როგორც კეთილსინდისიერი მხარის კანონიერ ინტერესებს, რომელიც ნამდვილად ენდო მოპასუხეებს და ბოლომდე ინარჩუნებდა საიმედო პარტნიორის სახეს.

„ახალგაზრდა ადვოკატები“, წინამდებარე დავის ფარგლებში, ვინაიდან სამართლებრივი პრობლემა შეეხება კეთილსინდისიერი შემძენი პირების უფლებებსა და კანონიერ ინტერესებს, საზოგადოებას დამატებით ინფორმაციას მიაწვდის. საქმის განსახილველად მიღების საკითხს (საკასაციო საჩივრის დასაშვებობა) საქართველოს უზენაესი სასამართლო 2022 წლის 22 მარტს გადაწყვეტს. პრეცედენტულ საქმეს საკასაციო სასამართლო მოსამართლე ვლადიმერ კაკაბაძის თავმჯდომარეობით განიხილავს. ქვემდგომ ინსტანციებში, საქმე მოსამართლეებმა: ქეთევან მესხიშვილმა (თბილისის სააპელაციო სასამართლო) და ხათუნა ჯინორიამ (თბილისის საქალაქო სასამართლო) განიხილეს.